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    強觀察丨取消還是規范?專家回應商品房公攤痛點

    朱江
    2022年08月22日15:41 | 來源:人民網
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    近日,山東青島市民李黎(化名)購買了建筑面積110.25平方米的房子,到手后發現套內面積只有61平方米左右的案例在網上引發熱議。哪些共有面積算公攤?取消還是規范住宅公攤面積?針對網友關心的問題,人民網“強觀察”欄目采訪了浙江工業大學副校長、中國住房和房地產研究院院長虞曉芬。

    哪些共有面積算公攤?

    “準確的說法應為共有建筑面積分攤制度。”虞曉芬表示,我國實行共有建筑面積分攤制度歷史悠久。2001年起施行的《商品房銷售管理辦法》就規定,商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成,套內建筑面積部分為獨立產權,分攤的共有建筑面積部分為共有產權,買受人按照法律、法規的規定對其享有權利,承擔責任。

    哪些共有面積算公攤?《房產測量規范》明確了共有建筑面積是指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積,具體包括:電梯井、管理井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積等。

    “共有部位面積占用是保障住宅使用功能所必須配置的部分。這部分面積并不是越少越好,如果縮小走廊、過道、電梯、樓梯間等公用面積將影響居住的舒適度,甚至可能帶來安全隱患。”虞曉芬說,不同商品房的共有公攤面積是不同的。一般地,樓層越高,公攤率越高,高層住宅高于小高層,小高層住宅高于多層,別墅類型的住房的公攤率最低。

    房屋公攤面積,取消還是規范

    今年全國兩會期間,全國政協委員洪洋表示,在商品房銷售中附加公攤面積是全國普遍現象。但是公攤哪些面積,公攤多少面積都是一團迷霧,只能由開發商“信口開河”,而業主毫無申辯權力。

    在洪洋看來,公攤面積還衍生出一系列不合理收費,如物業費、取暖費都是按公攤后的面積收費,在住宅壽命期,幾十年的積累又是一筆巨額的冤枉支出。他建議,國家取消公攤面積,可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中。讓老百姓明白付費,放心購房。

    與洪洋建議國家取消公攤面積不同,虞曉芬認為,現階段取消公攤面積條件還不具備。她表示,一是關聯影響太大,我國在房改、維修基金繳存、拆遷安置補償計算、物業費收繳、暖氣費收取等都按建筑面積作為標準,如果取消公攤面積,會給計價標準帶來混亂;二是如果按套內面積計,開發商大多會選擇按設計規范要求的最低共有建筑面積標準進行開發,就不可能提升樓盤的品質與舒適度;三是重塑價格體系,可能會引發一些開發商乘機漲價,反而有損消費者利益;四是共有建筑面積也是業主的權益和資產,計入產權面積也是對業主權益的完整保障。此外,大量的產權證沒有明確使用面積,重新測繪、換證的工程量過大。

    如何解決公攤不透明的問題?

    “對商品房而言,公攤部分是客觀存在的,公攤面積制度本身并沒有問題。”虞曉芬認為,在建房成本既定的前提下,按建筑面積計算還是按使用面積計算,只是單價不同,消費者要付出的購房成本是相對固定的。

    虞曉芬表示,大家關心公攤面積,核心問題之一是擔心公攤面積的隨意性、不透明性。相比取消公攤面積,完善相關規定無疑更具現實意義和可操作性。

    她建議,一是保障公攤面積測量、計算的準確性和透明性。房地產開發企業在售樓處公開測繪結果,將分攤原則、分攤部位等向購房人進行明示。有關部門可借鑒浙江省經驗,建立《杭州市房屋樓盤表管理服務平臺》,消費者在上面可以查詢任何一個銷售樓盤共用建筑總面積、分攤方法、公攤面積等信息;必要時測繪單位也可以接受購房人的咨詢,減少因分攤面積問題產生購房爭議。二是完善商品房買賣合同。在合同中同時明確成交總價、建筑面積、使用面積。三是完善法律法規和行業規范,合理約束公攤系數。目前國家沒有明確規定公攤面積必須控制在哪個區間范圍內,可在深入調研、廣泛征求意見的基礎上,出臺公攤系數規范,防止過度擴大共用建筑面積。四是加大違約違規開發商、測繪公司懲罰力度。五是加大宣傳力度。一方面加大公攤面積計算規則及相關利益的宣傳,提高老百姓維護權益的意識;另一方面鼓勵開發商提升產品設計能力,在滿足規范和必要的公攤面積情況下,優化產品設計,平衡好樓盤品質與得房率關系。

    (責編:朱江、賀迎春)

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